Managementul imobiliar in constructiile din sticla
Managementul imobiliar (MI) este un concept din SUA, nascut in anii '50 sau '70 - in functie de definirea spectrului de servicii oferite - sunt de parere unii experti. Altii insa vad in functia de administrator de cladire o slujba veche de cand lumea.
Daca in trecut, un domnitor dorea sa-si schimbe resedinta, trimitea inainte un nobil, care sa aranjeze totul pentru el in acest sens. Incepand cu anii 90, acest concept s-a etalat si in Germania. In timp ce unii considera bine-venita centralizarea tuturor serviciilor care privesc o cladire, altii critica usurinta cu care oricine se poate numi acum Facility Manager.
Ce este MI?
Pana acum au existat definitii in interpretari diferite precum si inceputuri diferite de structurare a managementului imobiliar, motivele fiind de ordin cultural si istoric. Obiectivul principal al managementului imobiliar insa este in continuare sporirea eficientei economice a unei cladiri. Acest scop se realizeaza pe de o parte printr-o maximizare a gradului de folosire a cladirii, ceea ce corespunde viziunii americane asupra problematicii. Imobilele in care oamenii indeplinesc activitati, exercita o anumita influenta asupra proceselor de lucru. Pe de alta parte, o eficientizare poate fi realizata si prin minimizarea costurilor cu un imobil in timpul folosirii ei. Acest concept este central in Germania. De aceea, MI este de multe ori confundat cu managementul cladirilor, unde administrarea se realizeaza din puncte de vedere economice, tehnice si de infrastructura. In continuare, diverse domenii folosesc interpretari proprii ale termenului MI. Daca este intrebat managerul imobiliar, atunci el intelege prin aceasta administrarea valorica optima a intregului parc imobiliar in cadrul unui asa numit Corporate Real Estate Management.
Un alt punct de vedere este reprezentat de arhitectul care priveste MI in lumina managementului ciclului de viata (Life Cycle Managements sau LCM). Astfel se iau in considerare responsabilitatile proiectantului pe intreaga durata de viata a cladirii.
Incercarile de structurare care sunt deduse din teoria de sistem, conform careia oamenii definesc limitele de sistem iar structurile reprezinta relatiile dintre diferitele elemente ale sistemului, sunt reprezentate in cadrul MI in principal prin structura proceselor precum si prin structura ciclului de viata.
Structura proceselor imparte activitatile unei organizatii (ca de exemplu ale unei fabrici) in procese de baza (PB) si in procese necesare realizarii acestuia, procese de sustinere sau PS. Astfel, ea se relationeaza la fluxul de activitate.
Conceptul de ciclu de viata in schimb, imparte durata de viata a unei cladiri in diferite faze, care trebuie privite ca o unitate. Acest concept aduce in fata problemele de proiectare.
Multitudinea definitiilor, a conceptelor si a incercarilor de structurare este opozata din iunie 2005 de catre norma europeana DIN EN 15221 "Facility Management - Termeni", aceasta dorindu-se a fi o reglementare semantica. Conform acesteia de exemplu "facility" reprezinta o valoare imobila care serveste la indeplinirea unor sarcini in cadrul unei organizatii. Managementul acesteia urmareste sa creasca eficienta activitatilor principale prin activitati de sustinere. Norma este astfel orientata spre procese si utilizatori.
Structurarea dupa ciclul de viata nu este inca normata. Data fiind concurenta crescanda in sectorul imobiliar, importanta sa este in continua crestere.
Folosirea sticlei in proiectarea conforma MI
Costurile cu ciclul de viata ale unei cladiri se constituie in bransa constructiilor, din costurile primare conform DIN 276 si din costuri secundare conform DIN 18960 "Costuri de folosinta a cladirilor inalte". Costurile cu exploatarea si mentenanta dupa DIN 18960 sunt cele mai mari costuri - alaturi de cele de finantare. In cadrul cheltuielilor cu exploatarea, cele cu energia si curatenia sunt cele mai mari cheltuieli.
Angajarea unui administrator de imobil reduce costurile inca din faza de planificare. Pentru aceasta este insa nevoie de disponibilitatea investitorului de a accepta o eventuala crestere a costurilor primare pentru a reduce ulterior cheltuielile cu exploatarea.
Astfel, la energia folosita la incalzire sau climatizare nu mai este atat de importanta optimizarea consumului. In cadrul unei politici de produs integrate, fortata de Comisia Europeana, construirea durabila cuprinde si proiectarea de cladiri economice, cu consum redus de resurse, minimizarea cheltuielilor cu exploatarea si mentenanta precum si construirea unei cladiri complet biologice.
Curatirea fatadelor este deosebit de importanta pentru costurile ulterioare. Neglijenta in curatenie - de exemplu datorata unor fatade greu accesibile - are ca efect o reducere a duratei de viata. Nanostraturi noi hidrofile, hidrofobe si fotocatalitice au un efect de autocuratire sau "easy to clean" (usor de curatat). Despre efectele pe termen lung nu se cunoaste nimic sigur.
Ca o alta modalitate de reducere a costurilor de exploatare si mentenanta poate intra in discutie proiectarea cu elemente strategice. Sub acest termen sunt insumate elemente de constructie brute si de extindere, ceea ce influenteaza costurile ulterioare si flexibilitatea in exploatare la schimbari ale cerintelor. La acestea se numara fatadele cladirilor, care indeplinesc deopotriva functii de imagine si practice.
Elementele strategice de constructie devin din ce in ce mai mult componente de sistem. Cu elementele de constructii prefabricate modular se pot realiza cu ajutorul unor matrice predefinite obiecte individuale si construite rational. O permanenta dezvoltare asigura calitatea. Servicii precum finantare sau mentenanta vin sa completeze gama oferita.
Cheltuielile cu mentinerea valorilor imobilelor pot fi astfel calculate inca din faza de proiect. Constructia de fatade din sticla este bine dezvoltata, astfel incat este posibil un MI eficient.
Circa 10-15% din intregul cheltuielilor cu ciclul de viata sunt reprezentate de cheltuielile cu mentenanta, care cuprinde masuri ca inspectii, reparatii, puneri in functiune etc. In timp ce structurile portante au o durata de viata foarte lunga fara masuri de mentenanta - cu conditia sa existe o protectie eficienta impotriva intemperiilor - in special straturile invelisurilor exterioare si interioare (de exemplu tencuiala sau vopseaua) sunt supuse unor solicitari foarte mari. Mentenanta lor poate costa cu mult mai mult decat productia lor in sine.
Printre sarcinile unui manager de imobil se mai numara si controlul modalitatilor si al conditiilor in care se poate procura de exemplu sticla cu imprimeu special, necesara unei reparatii. Asigurarea de furnizare pentru o perioada de 50 de ani este un tel care trebuie atins. Au prioritate planificarea accesului la materiale si la tehnica.
Constructiile din sticla necesita pentru un climat suportabil in interior, sisteme de ferestre si fatade din mai multe straturi, data fiind presiunea exercitata de vant. Cele trei tipuri de fatade din sticla multistrat sunt sistemele de aerisire, tampon si bistrat.
In special ultimul tip, care cuprinde si fatada dubla din sticla (GDF) a ajuns sa fie des criticata, dat fiind faptul ca a fost folosita in constructii care-i limiteaza functionalitatea. In cele mai multe dintre aceste cazuri este vorba de cladiri cu pereti cortina de sticla. Aici, daca nu exista spatii de stocare si/sau parasolare, vara se poate supraincalzi. In zona de clima central-europeana, la casele cu un consum mic de energie, ajung 40 pana la 60% suprafata cu sticla pe fatada sudica, pentru a putea capta destula energie solara pentru incalzire. Din aceste motive, trebuie minutios planificata folosirea sticlei in fatade sudice.
